Es war ein turbulentes Jahr für einen großen deutschen Immobilienentwickler: Seine Versuche, sein Penthouse auf einem Luftschutzbunker aus der Nazizeit zu verkaufen, scheiterten, und erst vor wenigen Wochen reichte sein Unternehmen die Bilanz ein.

Der Doppelsieg für den Immobilienentwickler Stefan Hoeglmaier und sein Unternehmen Euroboden spiegelt die Irrungen und Wirrungen des gesamten Immobiliensektors in Europas größter Volkswirtschaft wider, die die schlimmste Rezession seit Jahrzehnten erlebt.

Über Jahre hinweg sorgten niedrige Zinsen für einen weltweiten Boom und weckten das Interesse an deutschen Immobilien, die als sicher und stabil galten.

Der starke Zinsanstieg sowie steigende Energie- und Baukosten setzten diesem Ansturm ein Ende. Dies führte dazu, dass eine Reihe von Entwicklern zahlungsunfähig wurden, Geschäfte eingefroren wurden und die Preise einbrachen, was dazu führte, dass sich die Branche an Bundeskanzler Olaf Scholz wandte, um Hilfe zu erhalten.

„Wir steuern mit rasender Geschwindigkeit auf die Mauer zu. Die ersten Bauträger sind gefallen und weitere werden folgen. Die ersten Bauträger sind gefallen und weitere werden folgen“, sagte Tillmann Peeters, Insolvenzanwalt bei FalkenSteg.

Das Schicksal der Entwickler, darunter auch Euroboden, änderte sich im Jahr 2022, als die Europäische Zentralbank begann, die Zinssätze anzuheben, was es schwieriger machte, Kredite aufzunehmen und Käufer für die Projekte zu finden.

In einer Erklärung des Euroboden-Managements heißt es, dass sich die Marktbedingungen für das Unternehmen „erheblich verschlechtert“ hätten.

Die Gesundheit des deutschen Immobiliensektors – Europas größtem Immobilieninvestmentmarkt außerhalb Großbritanniens – ist von entscheidender Bedeutung, da er rund ein Fünftel der Produktion ausmacht und jeden zehnten Arbeitsplatz bietet. Im Vergleich zu den letzten beiden Jahren wurde im ersten Halbjahr der Neubau fast halbiert.

Im Jahr 2010, zu Beginn eines jahrelangen Booms, kaufte Höglmaier von der Regierung einen verlassenen oberirdischen Bunker in einem gehobenen Münchner Viertel, um ihn in Luxuswohnungen umzuwandeln.

Er und sein Partner Oscar Loya – ein Star des Eurovision Song Contest – übernahmen das dreistöckige Penthouse, komplett mit Musikzimmer und Blattgoldwänden in den Toiletten.

Im Laufe des nächsten Jahrzehnts schloss Euroboden Projekte mit renommierten Architekten ab, erwirtschaftete Gewinne in zweistelliger Millionenhöhe, sammelte Millionen von Investoren ein und expandierte nach Berlin und darüber hinaus.

Das Penthouse schaffte es auf die Titelseite des deutschen Magazins Architectural Digest und das Paar veranstaltete „Akustik-Bunker-Sessions“, wobei Videoclips auf Loyas Facebook-Seite gepostet wurden.

Loya, die Anteile an zwei Euroboden-Tochtergesellschaften besitzt, brachte den Mitarbeitern auch bei der Feier zum 20-jährigen Jubiläum des Unternehmens im Jahr 2019 ein Ständchen.

Der Immobilienboom fand letztes Jahr ein abruptes Ende, als die Geschwindigkeit der Zinserhöhungen viele in der Branche überraschte.

Euroboden gab im Oktober eine Gewinnwarnung heraus. Ende letzten Jahres stellte Höglmaier sein Penthouse zum Verkauf und Euroboden schloss sein Frankfurter Büro.

Ende Juli berief Euroboden ein Treffen ein, um die Anleger aufzufordern, ausstehende Anleihen im Wert von 92 Millionen Euro (100 Millionen US-Dollar) umzustrukturieren. Nachdem die Anleger die neuen Bedingungen jedoch abgelehnt hatten, sagte das Unternehmen das Treffen Tage später ab und meldete Insolvenz an.

„Es war klar, dass die Anleihegläubiger den Vorschlag nicht akzeptieren würden“, sagte Daniel Bauer, Vorsitzender der Kapitalanlegervereinigung SdK, die knapp 800 Euroboden-Investoren mit Anleihen im Wert von 11 Millionen Euro vertritt.

Der Insolvenzverwalter Oliver Schartl sagte, der Fall sei relativ komplex und befinde sich in einem frühen Stadium.

Euroboden hat immer die Pandemie, den Krieg in der Ukraine, die Inflation und die Zinssätze dafür verantwortlich gemacht – dieselbe giftige Mischung, die der gesamten Branche geschadet hat.

Hoeglmaier lehnte es ab, für diese Geschichte interviewt zu werden, und sagte, er brauche Privatsphäre, um sich auf seine Arbeit konzentrieren zu können, während Loya auf Anfragen nach Kommentaren nicht reagierte.

Euroboden ist kein Einzelfall. Mehrere weitere deutsche Immobilienentwickler haben in den letzten Monaten Insolvenz angemeldet.

Gerch mit Sitz in Düsseldorf ist mit 4 Milliarden Euro an Projekten bislang das größte Opfer in Deutschland.

Immobilienexperten befürchten, dass die Rezession in Deutschland schlimmer ausfallen könnte als die der 1990er Jahre, nachdem es nach dem Fall der Berliner Mauer zu einem Immobilienboom in Ostdeutschland kam.

„Steigende Baukosten, die Aufgabe von Büroarbeiten und steigende Zinsen werden dazu führen, dass noch viel mehr Bauträger ihr Geschäft aufgeben werden“, sagte Christoph Niering, Vorsitzender des Insolvenzverwalterverbandes VID.

„Die meisten Menschen haben diese Krise nicht kommen sehen. Es ist überraschend, wie schnell sie sich jetzt entfaltet.“

Auch die Kreditgeber reagierten nur langsam.

Im Jahr 2020, als sich der Immobilienmarkt erwärmte, warnte die Bundesbank die Banken des Landes, bei denen Immobilien rund 70 % aller inländischen Kredite ausmachten, vor den Risiken. Im August warnte die Bundesbank erneut, dass Immobilien trotz der jüngsten Rückgänge weiterhin überbewertet seien. Im August warnte sie erneut, dass Immobilien trotz der jüngsten Rückgänge weiterhin überbewertet seien, äußerte jedoch die Hoffnung, dass die niedrige Arbeitslosigkeit es den meisten Kreditnehmern ermöglichen würde, ihre Kredite weiterhin zurückzuzahlen.

Deutschland und Schweden sind auf dem europäischen Festland am stärksten von einem globalen Immobilienboom betroffen, der Hausbauer in China von Evergrande nach Country Garden verdrängt hat.

Der Höglmaier-Bunker wurde Anfang der 1940er Jahre zum Schutz der Bewohner vor alliierten Bomben errichtet. Nach dem Krieg diente das nahe gelegene Gelände als Lager für inhaftierte Nazis und dann für Flüchtlinge, und örtliche Friseure und Hotels beantragten die Erlaubnis, ihre Werbung an der von Kugeln durchsiebten Fassade anzubringen.

Seit 2005 wurden in Deutschland rund 320 Bunker verkauft.

Das 380 Quadratmeter große Penthouse, das sich über die fünfte bis siebte Etage erstreckt und über eine Dachterrasse verfügt, wurde ursprünglich für knapp 13 Millionen US-Dollar beworben. Der Preis fiel Anfang des Jahres auf 11 Millionen Euro, dennoch gehört sie weiterhin zu den teuersten Wohnungen Deutschlands.

„Bei Interesse“, heißt es in der Anzeige, „können Möbel und Lampen erworben werden.“ (1 $ = 0,9198 Euro)